【二线城市】房地产行业:忽如一夜春风来

    房地产行业:忽如一夜春风来

第一,以人才政策为矛,楼市调控政策进入博弈期

在2018年开年之际,南京、郑州、兰州等多个二线城市出台人才引进政策或者定向取消限购,引起市场对楼市政策的讨论。房地产市场的政策思路难道真的“忽如一夜春风来”?我们认为有必要对目前的政策进行详细解读。对于限购城市而言,户籍制度的变化变相改变购房资格,进而对需求端产生影响。对于限购城市而言,户籍制度的变化变相改变购房资格,进而对需求端产生影响。人才政策如何影响购房需求?我们以南京为例进行分析。2018年1月3日的新政在此基础上进一步调整落户政策,带来最大的变化有以下几点:(1)进一步放宽落户门槛。针对本科学历人才,年龄由“35周岁以下”放宽至“40岁以下”;(2)针对特定人群,由原先“就业作为落户条件”变为“落户优先于就业”;(3)不分往届和应届。限价政策层面,合肥政府放松“限价”的说法我们认为是过度解读。政府对于预售价一直没有定价权,而是窗口指导的官方指导价,符合指导价格要求方可获得预售证。因此以“答网友问”的模式透露出的这一信息并未超预期。

第二,热点城市量价下行是调整动因

我们认为,兰州作为非热点西部城市,此次结构性取消非核心去限购本质上是一种合理纠偏,也符合“差别化”调控的思路,放松限购与加码限售的组合拳,对市场有双向引导:一方面提振一手房销售市场,促进去库存,另一方面以限售打击投资性需求。近期政策有松动迹象的城市集中在二线热点限购城市,主因在于近期销售量价表现疲弱。展望接下来的政策环境,我们认为需要关注2个方面,1,部分二线城市的政策博弈可能还会继续,但需要警惕的是,如果更多的城市效仿兰州,导致地区量价变化,可能会带来后续监管层面的压力;2.一二线城市的预售证管理需要关注。

第三,政策博弈期,建议优先关注具备估值优势的企业

通过对目前已出台的调整政策详细解读,我们核心观点在于2点:1、这次政策焦点在于博弈,而不是大放松的开始。2、一二线城市供给口径的边际改善。过去一周的行业整体行情体现了对政策博弈的亢奋情绪,我们认为虽然“调控思路不动摇”,但是差别化调控思路确实在稳定整个房地产市场,在2018年整体市场量价稳定的基础上,行业集中度的提升仍将带来优质企业业绩持续释放的机会。

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